9月5日晚，《》記者收到了深圳某房產(chǎn)中介的微信消息，“上個(gè)周末深圳新房的成交量已經(jīng)翻倍了，量上來(lái)了，價(jià)格應該很快就會(huì )上漲。如果您最近打算出手，要抓住機會(huì )?！?/p>

對此，9月6日，記者走訪(fǎng)了深圳南山部分新房項目，不少銷(xiāo)售都向記者表示，深圳“認房不認貸”政策實(shí)現之后，來(lái)看的客戶(hù)比之前多了不少，成交量也在慢慢上來(lái)了，項目銷(xiāo)售比預期的好，政策效果慢慢顯現。值得注意的是，記者是在工作日的下午走訪(fǎng)了深圳南山部分新房項目，有的樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)中心的熱鬧程度讓記者有種周末的錯覺(jué)。

據深圳房產(chǎn)中介張建（化名）表示，“上周（8月28日到9月4日），7天的時(shí)間，新房成交了492套，二手房成交了600多套。二手房實(shí)際成交量同比上漲77.5%，帶看量漲了56.9%。而且政策是8月30日晚出的，再加上9月1、2日受臺風(fēng)的影響，如果是政策出來(lái)后拉到這個(gè)周周末的數據，那就是很恐怖了?！?/p>

【資料圖】

不過(guò)，記者也了解到，目前深圳推出“認房不認貸”政策的效果主要體現在成交量上，而成交價(jià)格方面和政策出臺之前相比，變化不大。

有新房項目誠意登記客戶(hù)超1400個(gè)

“深圳‘認房不認貸’最直接利好的就是，在外地有貸款的客戶(hù)，原來(lái)在深圳買(mǎi)房需要5成首付，現在直接變成3成首付的。對于這部分（在外地有貸款的）人群，首付變少了?！睆埥ㄕf(shuō)道。

9月7日，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者指出，這一輪政策的核心（認房不認貸）與2014年那一輪紓困（認貸不認房）剛好相反?！罢J房不認貸”支持換房需求，而“認貸不認房”支持多套房需求，對應兩個(gè)完全不同的地產(chǎn)時(shí)代。2014年，樓市還在“上半場(chǎng)”，“認貸不認房”點(diǎn)燃熱情；2023年，樓市進(jìn)入“下半場(chǎng)”，“認房不認貸”疏通循環(huán)。

第一太平戴維斯深圳董事總經(jīng)理吳睿也向記者表示，“認房不認貸”新政的出臺可以一定程度促進(jìn)剛需和改善性需求的釋放，進(jìn)而逐步提振市場(chǎng)信心。

具體到新政落地帶來(lái)的市場(chǎng)影響，張建稱(chēng)，“認房不認貸”目前深圳樓市的成交量起來(lái)，但價(jià)格還沒(méi)往上漲。同時(shí)，深圳蛇口某新房項目的銷(xiāo)售人員也向記者表示，新政出來(lái)后，看的人也多了，因為很多人首付變三成了，關(guān)注度會(huì )變高。

9月6日，記者走訪(fǎng)了深圳南山某新房營(yíng)銷(xiāo)中心，并在現場(chǎng)看到，即使是工作日的下午，前來(lái)看房的人仍圍滿(mǎn)項目的沙盤(pán)。同時(shí)，原本在向記者介紹樣板房情況的現場(chǎng)銷(xiāo)售，由于在同一時(shí)間有另外兩組客戶(hù)到來(lái)，不得不讓項目助理前來(lái)幫忙講解。

據上述深圳南山某項目的銷(xiāo)售介紹，他們樓盤(pán)推出1200套房源，截至到9月6日下午3點(diǎn)已有1480多個(gè)客戶(hù)凍資10萬(wàn)元進(jìn)行誠意登記，客戶(hù)以改善型或者首套房剛需為主。

除了南山的項目外，深圳寶安的部分樓盤(pán)也承接到政策的利好。據鴻榮源珈譽(yù)府微信公眾號消息，9月2日，深圳寶安鴻榮源珈譽(yù)時(shí)尚花園開(kāi)盤(pán)，推出818套建面約76—105平3—4房住宅產(chǎn)品，當天銷(xiāo)售596套，成交金額約28億元。

鴻榮源珈譽(yù)府在其官微發(fā)布的文章中指出，“近期伴隨著(zhù)深圳官宣‘認房不認貸’、央行官宣首付降至2成等重磅政策利好齊發(fā)，置業(yè)黃金窗口期與珈譽(yù)府不謀而合?！倍湎嚓P(guān)銷(xiāo)售喜報，也直接點(diǎn)出“業(yè)主搶占頭波政策紅利”。

同時(shí)，9月6日，記者在朋友圈看到，越秀瑞樾府的銷(xiāo)售發(fā)了當天的銷(xiāo)售喜報，周三（9月6日）勁銷(xiāo)5套。

雖然深圳新房的成交量在“認房不認貸”政策落地后往上走，但是截至9月6日，記者仍未看到深圳有新房項目公開(kāi)表示漲價(jià)。

值得一提的是，2023年8月25日，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動(dòng)落實(shí)購買(mǎi)首套房貸款“認房不用認貸”政策措施，在隨后到來(lái)的周末（8月26日—27日），市場(chǎng)上開(kāi)始流傳深圳實(shí)行“認房不認貸”的消息，同時(shí)也有市場(chǎng)消息稱(chēng)深圳部分新房項目開(kāi)始漲價(jià)，像一份關(guān)于《深圳片區公司潤曜府項目折扣回收通知會(huì )議紀要》的文件在網(wǎng)上流傳，相關(guān)文件內容指出“9月1日前收回住宅5%優(yōu)惠折扣”。

對此，華潤置地于8月28日發(fā)布《關(guān)于市場(chǎng)傳聞的澄清說(shuō)明》，并指出“近日，公司了解到網(wǎng)絡(luò )上流傳關(guān)于潤曜府銷(xiāo)售價(jià)格的會(huì )議紀要截圖，經(jīng)核實(shí)項目沒(méi)有召開(kāi)相關(guān)會(huì )議，也沒(méi)有關(guān)于價(jià)格方面的調整決策”。

同時(shí)，吳睿也指出，存量房貸利率下調疊加首付比例的調整，也越來(lái)越強的釋放了積極信號。但新政落地還需時(shí)間消化，市場(chǎng)信心恢復需要一個(gè)過(guò)程，且很多潛在購買(mǎi)力在政策上尚待有效釋放。政策面拐點(diǎn)已經(jīng)出現，但市場(chǎng)面拐點(diǎn)有待觀(guān)察。不少購房者仍處在觀(guān)望狀態(tài)，市場(chǎng)需要更強有力的組合政策來(lái)重建信心。

“二手房業(yè)主心態(tài)穩住了”

量升價(jià)穩，不僅體現在新房上，二手房亦是如此。

樂(lè )有家研究中心數據顯示，8月30日新政官宣后，深圳樂(lè )有家門(mén)店成交量便開(kāi)始逐日遞增。新政后首個(gè)周末（9月2—3日），門(mén)店成交量對比此前周末行情漲幅明顯，創(chuàng )下了深圳3月中旬至今的周末最高峰，但與2—3月小陽(yáng)春時(shí)期比還略有差距。

同時(shí)，樂(lè )有家研究中心還指出，9月3日當天的成交量表現突出，是今年以來(lái)的第二高點(diǎn)，非常接近2月的單日最高值。而9月1日—5日，深圳樂(lè )有家門(mén)店成交量，對比今年8月同期上漲了80%，同比2022年最低谷時(shí)期上漲了370%。

深圳樂(lè )有家門(mén)店成交量。 圖源：樂(lè )有家研究中心

“其實(shí)，政策釋放的東西，就是給大家買(mǎi)房的信心，業(yè)主是相當盼著(zhù)政策出臺。之前二、三月份的時(shí)候，深圳樓市的成交量上來(lái)一波，主要是因為有一部分去年年底的購買(mǎi)需求被釋放了，（今年過(guò)年后那部分購房人群）去年就是一直等著(zhù)，想觀(guān)望過(guò)了年之后有沒(méi)有政策出臺，后來(lái)即使沒(méi)有也還是要買(mǎi)，主要是需求在這，所以他們就趕到年后那個(gè)節點(diǎn)上購買(mǎi)?！睆埥ㄕf(shuō)道。

張建指出，今年五、六月份的時(shí)候，有些業(yè)主很難熬，主要是有部分業(yè)主買(mǎi)在2020年的高點(diǎn)上，既沒(méi)有政策，加上房?jì)r(jià)還存在下跌的情況，存在雙重壓力。

不過(guò)，據張建觀(guān)察，政策出來(lái)后，二手房成交量上去了，很多業(yè)主的心態(tài)比之前平穩了很多?！爸岸址浚▋r(jià)格）往下跌，很多是因為業(yè)主穩不住了，他不知道什么時(shí)候是個(gè)頭。有些業(yè)主非常焦急，也很被動(dòng)，主要是賣(mài)房子賣(mài)得很被動(dòng)，所以（前段時(shí)間）才有了那么多低價(jià)的筍盤(pán)去成交?，F在的業(yè)主都覺(jué)得，最難熬的時(shí)候都熬過(guò)來(lái)了，那我這個(gè)房子可以再等一等（再賣(mài)）?！睆埥ㄕf(shuō)。

樂(lè )有家研究中心指出，雖然深圳二手房交易量有明顯上漲，但成交價(jià)格仍能保持平穩態(tài)勢，樓市發(fā)展更加穩健。

樂(lè )有家研究中心數據顯示，9月1—5日，深圳樂(lè )有家門(mén)店成交的房源中，65%是低于參考價(jià)成交的，9%是略高于參考價(jià)5%成交的。只有17%是高于參考價(jià)20%以上成交的。與七、八月相比，新政后低于參考價(jià)成交的占比處于穩定狀態(tài)，成交價(jià)方面沒(méi)有明顯變化。

圖源：樂(lè )有家研究中心

不過(guò)，張建指出，“目前是量起來(lái)了，價(jià)格沒(méi)往上漲。價(jià)格是指成交價(jià)格，其實(shí)有相當一部分的業(yè)主的價(jià)格已經(jīng)往上調了，但是調了還沒(méi)有成交，就是說(shuō)市場(chǎng)還沒(méi)有去驗證。如果它調了還有成交，就說(shuō)明這個(gè)價(jià)格在往上漲。但是，積累到一定的量，量變決定質(zhì)變，要是一直是這個(gè)成交量和帶看量的話(huà)，那價(jià)格一定是一個(gè)（上漲的）趨勢起來(lái)?！?/p>

據張建描述，現在最先賣(mài)掉的那一批房子，業(yè)主在出政策之前已經(jīng)調了很低的價(jià)格，所以那一批房子一定是最先被消化掉。消化掉后，不著(zhù)急出手的業(yè)主不會(huì )急著(zhù)把房子價(jià)格調低再去賣(mài)，也就是說(shuō)他會(huì )按照他現在的報價(jià)去賣(mài)。

“那現在業(yè)主的報價(jià)能不能成交？如果購買(mǎi)需求在這，等低價(jià)的房賣(mài)掉之后一定會(huì )有成交。而且房市的信號是在向好，比如之前某個(gè)小區的其中一套賣(mài)450萬(wàn)元，現在賣(mài)480、490萬(wàn)元，如果成交了代表市場(chǎng)認可這個(gè)價(jià)格，那就會(huì )以這個(gè)作為標準，最起碼這個(gè)小區是以這個(gè)作為標準?！睆埥ㄕf(shuō)道。

不過(guò)，李宇嘉向記者指出，之前實(shí)施的“認房又認貸”錯傷了很多換房需求，會(huì )激發(fā)這部分需求，也會(huì )帶動(dòng)部分剛需。政策糾偏以后，一定會(huì )有很多人踴躍換房，為實(shí)現這一目標，也會(huì )調低二手房掛牌價(jià)格，以求盡快出貨。

在李宇嘉看來(lái)，本質(zhì)上，“認房不認貸”支持“賣(mài)一買(mǎi)一”的換房需求，賣(mài)掉房子、湊到首付，再申請杠桿，換大房子、好房子。當然，此舉順應改善型購房主導的時(shí)代。各大城市新房市場(chǎng)大戶(hù)型主導、改善盤(pán)主導。另外，相比2014年，現在房?jì)r(jià)確實(shí)太高，要“先賣(mài)后買(mǎi)”來(lái)創(chuàng )造換房的能力。

李宇嘉表示，與一季度因前期疫情積壓的需求釋放而出現“小陽(yáng)春”，但那一波需求在二季度衰減一樣，此次政策利好帶來(lái)的年底行情修復，脈沖響應或在年底甚至11月份減弱。未來(lái)樓市能否企穩，就需要看基本面的修復態(tài)勢了。

“中長(cháng)期也不用太悲觀(guān)，全國存量住宅有500億平米，如果50年更新一次，每年也有10億平米。加上改善型需求、人口流動(dòng)需求，保底在‘12億平米’。大家之所以感覺(jué)很艱難，是因為近些年是釋放泡沫的過(guò)程?！崩钣罴握f(shuō)道。

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