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樓市門(mén)檻降低效果如何

編者按最近樓市新政密集出臺，隨著(zhù)一線(xiàn)城市推出“認房不認貸”政策，樓市全面松綁。除了一線(xiàn)城市外，成都、杭州、廈門(mén)、長(cháng)沙、蘇州等超30城跟進(jìn)落實(shí)相關(guān)舉措，部分城市取消限購，十余城明確執行差異化住房信貸政策，購房門(mén)檻明顯降低。本期地產(chǎn)周刊聚焦樓市門(mén)檻降低之后，市場(chǎng)反饋與效果如何？

■中國經(jīng)濟時(shí)報記者 周雪松

樓市正值傳統旺季，“金九銀十”遇上重磅新政有助于市場(chǎng)企穩回暖。8月底以來(lái)，多個(gè)重磅政策推出，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑。9月1日，北京、上海落地執行首套房“認房不認貸”，從新政出臺后第一周的表現來(lái)看，市場(chǎng)出現反彈。與此同時(shí)，房企推盤(pán)力度也在加大。據第三方機構數據，9月28個(gè)重點(diǎn)城市預計新增商品住宅供應面積1085萬(wàn)平方米，環(huán)比上升13%，但同比仍下降44%。三季度整體供應穩步回升，逐月遞增，不過(guò)，尚不及3月和6月季度末供應水平。新政執行后，全國置業(yè)意愿提升了15個(gè)百分點(diǎn)，北上廣深均提升明顯，其中北京、上海均提升20個(gè)百分點(diǎn)左右?！澳壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)有回暖跡象，但仍然面臨不確定性，未來(lái)市場(chǎng)走勢如何，還要看市場(chǎng)能否持續改善?！比涨?，有房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負責人在接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

熱點(diǎn)城市出現回暖跡象

隨著(zhù)“金九銀十”到來(lái)，樓市又開(kāi)始逐漸活躍起來(lái)。哈爾濱日前打響商品房省外推介“第一槍”，想把房子賣(mài)到南方去。9月9日，哈爾濱市的房地產(chǎn)項目首次走出黑龍江，到南京舉辦推介活動(dòng)。13家房企帶去了21個(gè)房地產(chǎn)項目、優(yōu)質(zhì)房源近5000套參與活動(dòng)。從公開(kāi)報道來(lái)看，銷(xiāo)售情況不詳。研究機構數據顯示，上海9月供應縮量顯著(zhù)，創(chuàng )近半年來(lái)單月新低。深圳9月預期將會(huì )有12個(gè)樓盤(pán)上新，超5000套房源計劃入市。二線(xiàn)城市中，成都9月供應達112萬(wàn)平方米，位列二線(xiàn)城市榜首。進(jìn)入“金九銀十”，房企蓄勢待發(fā)，推盤(pán)積極性穩步回升。南京是值得關(guān)注的一個(gè)城市，進(jìn)入“金九銀十”，南京樓市明顯升溫?！澳暇鞘胁恢皇腔嘏?，新舊樓盤(pán)都在漲價(jià)，二手房漲得更明顯?！比涨?，南京一位冷姓市民在接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，南京新政出臺后當地房屋價(jià)格在上漲。這位市民告訴記者，南京有炒房死灰復燃的跡象，真正買(mǎi)的人還不多。根據他的觀(guān)察，市區好房有些在炒房客手里，特別是學(xué)區房，因為年前市場(chǎng)下滑沒(méi)出手的，現在全在拉高出貨，大家買(mǎi)房觀(guān)念一直都是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，正好各取所需，價(jià)格就上來(lái)了。9月7日晚，南京市發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最新舉措，9月8日起全面取消限購政策，對在今年8月1日-12月31日期間購置新建商品住房的給予補助，同時(shí)還實(shí)行賣(mài)舊換新的補助，選擇房票安置可獲得不低于10%的獎勵。據當地媒體報道，新政出臺后的首個(gè)雙休日，南京有樓盤(pán)稱(chēng)“一天完成一個(gè)小目標（成交過(guò)億元）”。9月8日南京新建住宅認購和成交量分別為231套和94套，9月9日分別為124套和9套，截至9月10日下午5點(diǎn)，當日的認購量和成交量分別為73套和11套，從數據上看，南京樓市的銷(xiāo)量并未如房企聲稱(chēng)那樣“暴漲”，與七八月份的交易數據區別不大。廣州是一線(xiàn)城市中首個(gè)松綁城市，根據第三方機構數據，9月2日-3日廣州網(wǎng)簽商品住宅216套，較8月26日-27日上升91%。9月9日，媒體報道了廣州樓市松綁進(jìn)一步加力，無(wú)房以及有1套房無(wú)貸款或貸款已結清，首付為30%，利率為L(cháng)PR-10bp。新政從9月8日起執行。第三方數據顯示，上周（9月4日-10日）全國重點(diǎn)城市銷(xiāo)售面積環(huán)比下降超20%。其中，北京、深圳上周銷(xiāo)售面積小幅提升，北京上周新房銷(xiāo)售10.3萬(wàn)㎡，環(huán)比增長(cháng)16.9%，銷(xiāo)售860套，環(huán)比增長(cháng)17.8%，認購1037套，環(huán)比增長(cháng)82.9%；深圳上周新房銷(xiāo)售面積約3.8萬(wàn)㎡，環(huán)比增長(cháng)3.8%，上海、廣州網(wǎng)簽數據尚不明顯，上周成交面積環(huán)比均下降。

反彈基礎仍不牢固

當前，一線(xiàn)城市作為樓市風(fēng)向標備受關(guān)注。樓市政策出臺密集，一線(xiàn)城市也松綁了，市場(chǎng)真的回暖了嗎？中國經(jīng)濟時(shí)報記者就此采訪(fǎng)了多家以央國企為主的地產(chǎn)企業(yè)?！皬哪壳拔覀冺椖縼?lái)看，來(lái)訪(fǎng)量沒(méi)有變化?！北本┠硣械禺a(chǎn)企業(yè)有關(guān)營(yíng)銷(xiāo)負責人稱(chēng)，后續市場(chǎng)能否回暖，還要看二手房去化和新房網(wǎng)簽情況。只有這樣，才能看出政策影響力度、影響的后勁。與此同時(shí)，某地產(chǎn)央企相關(guān)負責人也對中國經(jīng)濟時(shí)報記者明確表示，市場(chǎng)沒(méi)有回暖?！罢卟欧砰_(kāi)一點(diǎn)，市場(chǎng)能不能回暖，核心要有信心才行，這種信心主要來(lái)自市場(chǎng)和客戶(hù)?！鄙鲜鲐撠熑朔Q(chēng)。北京一家國有地產(chǎn)負責人在接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)也表示，從目前來(lái)看，樓市并沒(méi)有回暖?！敖酉聛?lái)樓市能否回暖，還須拭目以待?！痹撠撠熑苏f(shuō)。記者發(fā)現，業(yè)內人士對市場(chǎng)的感受和判斷存在一定分歧。有北京地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負責人對中國經(jīng)濟時(shí)報記者表示，市場(chǎng)成交有回暖，但未來(lái)市場(chǎng)走勢如何，要看市場(chǎng)能否持續改善。從市場(chǎng)成交量反彈來(lái)看，基礎仍不牢固。今年年初“小陽(yáng)春”行情期間，北京二手房日成交量一度高達八九百套乃至上千套，疫情期間的2020年，北京二手房日成交也一度突破千套。而北京最近的成交數據，無(wú)論是與今年上半年比，還是與歷史高點(diǎn)相比，仍有不少差距?！罢w來(lái)看，市場(chǎng)有點(diǎn)回暖，但不是非常強烈?！睆V州市房協(xié)專(zhuān)家委員鄧浩志在接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，廣州、深圳、東莞和佛山等城市，在新政之后，到訪(fǎng)客戶(hù)量平均增長(cháng)了10%-20%。核心區位置好的樓盤(pán)可能增長(cháng)比較多，但外圍區域，有些樓盤(pán)不但沒(méi)增長(cháng)，反而是下跌了。主要是政策的力度不是特別大，“認房不認貸”所惠及的客戶(hù)群體其實(shí)很小。鄧浩志認為，市場(chǎng)能否持續回暖很難說(shuō)，如果僅現有這些政策估計只能維持兩個(gè)月熱度，如果后期加碼，那情況就不同了。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國經(jīng)濟時(shí)報記者表示，與一季度因前期疫情積壓的需求釋放而出現“小陽(yáng)春”，但那一波需求在二季度衰減一樣，此次政策利好帶來(lái)的年底行情修復，脈沖效應或在年底甚至11月份減弱。未來(lái)樓市能否企穩，就需要看基本面的修復態(tài)勢?！岸追啃枨鬂摿Σ淮?，而換房需求需要剛需接盤(pán)，需要先賣(mài)后買(mǎi)。無(wú)論政策怎么變，不變的是，首付門(mén)檻降低了但月供增加?；诋斍熬蜆I(yè)和收入基本面的變化，不管是剛需還是改善，有支付能力和意愿的需求并不大?！崩钣罴伪硎?。

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